ขายที่ดิน 7 ไร่ 3 งาน 50 วา ติดสาย 331 ยาว 142 เมตร ต.เขาไม้แก้ว
อ.บางละมุง จ.ชลบุรี ห่างจากสี่แยกต่างระดับเขาไม้แก้ว 1 กม.
* ขณะนี้ทางหลวง 331 หน้าที่ดินกำลังขยายเป็น 10 เลน
1. ที่ตั้งที่ดิน : พิกัด 12.9197, 101.0313 ที่ดินอยู่ที่ ต.เขาไม้แก้ว อ.บางละมุง จ.ชลบุรี
อยู่ติดทางหลวงสาย 331 (เดิมเรียกสัตหีบ-โคราช) บริเวณ กม.ที่ 27.10 (นับจาก
สัตหีบ) ที่ดินอยู่ห่างจากแยกต่างระดับเขาไม้แก้ว [สาย 331 ตัดกับสาย 36 (กระทิง
ลาย-ระยอง)] เพียง 1 กม. (ลิ้งค์ที่ตั้งที่ดิน https://goo.gl/maps/KP9iTtF1FVmMEqPA8)
2. เวปไซท์ : https://www.facebook.com/331.landforsale/
3. จุดสังเกตที่ตั้งที่ดิน : ฝั่งตรงข้ามของที่ดินทางด้านขวาคือ สถานีไฟฟ้าเขาไม้แก้ว
ทางด้านซ้ายคือ สนามกอล์ฟพัทยาคันทรี่คลับ
4. ประเภทที่ดินและเนื้อที่ : ที่ดินเป็นโฉนดจำนวน 1 แปลง โฉนดเลขที่ 44298 มีเนื้อ
ที่ 7 ไร่ 3 งาน 50 ตรว. (รังวัดล่าสุดเมื่อเดือน ก.ค.62) ที่ดินปราศจากภาระผูกพัน
ใดๆทั้งสิ้น พร้อมโอน
5. รูปที่ดินและขนาดความกว้าง : ที่ดินเกือบจะเป็นรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้า แต่เนื่องจาก
ที่ดินด้านข้างทั้ง 2 ฝั่งยาวไม่เท่ากัน ที่ดินจึงค่อนข้างเป็นรูปสี่เหลี่ยมคางหมู โดยมี
ด้านหน้าติดสาย 331 ยาว 142 เมตร อีก 3 ด้านที่เหลือติดถนนสาธารณะทั้ง
หมด (เป็นทางลูกรัง/ทางดิน) โดยมี (1) ด้านซ้ายยาวประมาณ 68 เมตร, (2) ด้าน
ขวายาวประมาณ 114 เมตร และ (3) ด้านหลังยาวประมาณ 146 เมตร
6. ข้อพิจารณาในการลงทุนในที่ดิน (Essential Factors of Land Investment) :
การลงทุนในที่ดินมีปัจจัยเบื้องต้นในการพิจารณาโดยย่อดังนี้
(1) นโยบายในการพัฒนาของรัฐบาล
(2) ทำเลที่ตั้ง (Location) ซึ่งอาจจำแนกเป็นปัจจัยย่อยต่างๆ เช่น 1) สภาพทาง
ภูมิกายภาพของที่ดิน เช่น รูปแปลงที่ดิน, ความสะดวกในการเข้าถึง, ลักษณะภูมิ
ประเทศของที่ดิน เป็นต้น และ 2) สภาพทางภูมิเศรษฐศาสตร์ เช่น ตำแหน่งที่ตั้ง
อยู่ในศูนย์กลางของความเจริญ, ความพร้อมของระบบโครงสร้างสาธารณูปโภค
พื้นฐาน, ความสะดวกในการคมนาคมขนส่ง, ความหนาแน่นของประชากรโดยรอบ
เป็นต้น
7. จุดเด่นของที่ตั้งของที่ดินแปลงนี้ : ที่ตั้งของที่ดิน (Location) มีคุณสมบัติ
ค่อนข้างจะครบถ้วนตามหลักเกณฑ์ต่างๆของการลงทุนตามข้อ.6 ดังนี้ คือ
7.1 ทางด้านนโยบายการพัฒนาของรัฐบาล : ที่ดินตั้งอยู่ในโครงการพัฒนา
พิเศษ 3 จังหวัด (ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง) ในภาคตะวันออกของรัฐบาล
(EEC) โดยมี 6 แผนปฏิบัติการ (รวม425 โครงการ ใช้เงินลงทุนทั้งสิ้น 1,061
ล้านล้านบาท)
** ดูรายละเอียดของโครงการและประมาณการการลงทุนทั้งหมดของ EEC
ได้ที่ https://bit.ly/2XbbNAi
7.2 ทางด้านภูมิเศรษฐศาสตร์ (Economic Geography) ที่ดินอยู่ติดทางหลวง
สาย 331 มีความสำคัญยิ่งต่อโครงการ EEC ดังนี้
7.2.1 เป็นทางหลวงสายยุทธศาสตร์ (และเป็นส่วนหนึ่งของสายเอเชีย AH19)
เชื่อมการเดินทางระหว่างจังหวัดต่างๆในภาคตะวันออกและภาคตะวันออกเฉียง
เหนือ
7.2.2 เป็นเส้นทางเชื่อมต่อไปยัง (1) ท่าเรือน้ำลึก 3 แห่ง (2) สนามบินอู่ตะเภา
และ (3) เมืองการบินในอนาคต สาย 331
7.2.3 เป็นที่ตั้งของเมืองอุตสาหกรรม (Industrial City or Town) ที่อาจ
เรียกได้ว่าใหญ่ที่สุดของประเทศ บริเวณที่เจริญที่สุดบนทางหลวงสายนี้เริ่ม
ต้นตั้งแต่ กม.ที่ 31.25 (แยกเขาไม้แก้ว) ถึง กม.ที่ 54.55 (แยกมาบปู) โดย
จะผ่าน 3 ตำบล คือ เขาไม้แก้ว(บางละมุง) บ่อวิน และเขาคันทรง (ศรีราชา) รวม
ระยะทาง 28.55 กม.
7.2.4 เป็นทางหลวงที่ได้รับงบประมาณพัฒนาขั้นพื้นฐาน (Infrastructure)
จำนวนมาก (ควบคู่ไปกับการพัฒนาทางหลวงสายสุขุมวิท สาย 36 และ มอเตอร์
เวย์)
8. จุดเด่นของตัวที่ดินเอง (Property Values) : สามารถสรุปได้ดังนี้
8.1 ทำเลความเป็นศูนย์กลางของตำแหน่งที่ดิน (Centrality & Centricity) :
เพราะอยู่ใกลจุดตัดหรือสีแยกที่เชื่อมสาย 331 กับสาย 36 ซึ่งจะแยกไประยอง
สัตหีบ ท่าเรือมาบตาพุด สนามบินอู่ตะเภา พัทยา บ่อวิน ท่าเรือแหลมฉบังและ
ชลบุรี
8.2 สภาพความเหมาะสมทางภูมิกายภาพต่างๆของที่ดิน สามารถสรุปได้ดังนี้
(1) รูปแปลงเกือบจะเป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้า
(2) มีทางสาธารณะล้อมรอบ
(3) ขนาดและพื้นที่ (Size or Area) ของที่ดินไม่เล็กหรือใหญ่เกินไป จึงมี
ความเหมาะสมในการใช้สอยของธุรกิจประเภทต่างๆได้อย่างหลากหลาย
(4) หน้าที่ดินติดทางหลวงมีความยาวถึง 142 เมตร มีความสง่าโอ่อ่าเป็น
จุดเด่น สามารถทำทางเข้าออกได้ถึง 2 ช่องทาง
(5) ที่ดินมีระดับความสูงจากระดับน้ำทะเล 153 เมตรดังนั้น ที่ดินจึง
ปลอดภัยจากเรื่องน้ำท่วมอย่างแน่นอน
(6) ลักษณะทางกายภาพของที่ดิน (Topography) จะมีด้านหน้าของที่ดิน
สูงกว่าถนนประมาณ 1 เมตร แต่ด้านหลังของที่ดินจะลาดลงไปเล็กน้อย
ในการใช้งานถ้าปรับที่ดินด้านหน้าลงไปด้านหลังก็อาจจะทำให้ที่ดินมีความ
สูงเสมอถนนโดยไม่ต้องถมเพิ่ม
(7) ตำแหน่งของที่ดินอยู่บนที่เนิน (Altitude) ของทางหลวงสาย 331
9. การเข้าถึงสถานที่สำคัญต่างๆ (Proximity) : ที่ดินมีระยะห่างจากสถานที่สำคัญ
ต่างๆ ดังนี้
- สถานีไฟฟ้าเขาไม้แก้ว 200 เมตร
- แยกทางเข้าสนามกอล์ฟพัทยาคันทรีฯ ประมาณ 500 เมตร
- แยกต่างระดับเขาไม้แก้ว (สาย 331 ตัดสาย 36) ประมาณ 1 กม.
- สถานีควบคุมก๊าซที่ 2 ประมาณ 1.5 กม.
- แยกเขาไม้แก้ว ประมาณ 4 กม.
- แยกต่างระดับมอเตอร์เวย์กรุงเทพ-พัทยา (แยกโป่ง) ประมาณ 11 กม.
- นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ระยอง ประมาณ 12 กม.
- นิคมอุตสาหกรรมอิสเทิร์นฯ ประมาณ 15 กม.
- แยกกระทิงลาย (สาย 36 ตัดกับสุขุมวิท) ประมาณ 16 กม.
- ทางต่างระดับมาบเอียง (ไปมอเตอร์เวย์ ศรีราชา แหลมฉบัง) ประมาณ 22 กม.
10. สาธารณูปโภค (Public Utility) :
(1) ไฟฟ้า : มีไฟฟ้าแรงสูง 3 เฟสผ่านหน้าที่ดิน อนึ่ง ที่ดินอยู่ห่างจากสถานีไฟฟ้า
เขาไม้แก้วเพียง 200 เมตร ดังนั้นปัญหาเรื่องไฟฟ้าดับไฟฟ้าเสียในบริเวณที่ดิน
ที่ดินย่อมจะต้องได้รับการแก้ไขอย่างสะดวกและรวดเร็ว
(2) ประปา : มีท่อประปาเมนขนาดใหญ่ผ่านหน้าที่ดิน ท่อจ่ายน้ำเป็นของการประปา
ส่วนภูมิภาคตามโครงการก่อสร้างสถานีจ่ายน้ำและระบบท่อส่งจ่าย“เขาไม้แก้ว”

11. การใช้สอยที่ดินในปัจจุบันและภาระภาษีที่ดินใหม่ : มีการปลูกมันสำปะหลังอยู่
(ตั้งแต่ดั้งเดิม) แต่สามารถเคลียร์พื้นที่ได้ในทันทีที่ต้องการใช้งาน
อนึ่ง ในเรื่องภาษีที่ดิน (ตามอัตราภาษีใหม่ของปี 63) อบต.เขาไม้แก้วแจ้ง
ว่าที่ดินที่มีการปลูกมันฯอยู่จะได้รับการจัดให้อยู่ในประเภท“ที่ดินใช้สอยทางเกษตร
กรรม” ซึ่งจะเสียภาษีฯในอัตราต่ำสุดเพียงร้อยละ 0.01
12. ประเภทธุรกิจที่อาจใช้ประโยชน์ในที่ดิน (Investment Opportunity) :
ที่ดินอาจจะมีความเหมาะสมสำหรับประเภทธุรกิจต่างๆ ดังต่อไปนี้
(1) ศูนย์การค้าชุมชน (Community Mall)
(2) โชว์รูม/ศูนย์บริการรถยนต์
(3) ศูนย์จำหน่ายวัสดุก่อสร้าง
(4) ศูนย์โลจีสติค (คลังสินค้า ศูนย์ขนถ่ายสินค้า)
(5) ปั๊มน้ำมัน/ปั๊มแก๊สประเภทครบวงจร (One-Stop Service, Life, Flagship, Big &
Chic Station) อนึ่ง ที่ดินห่างจากสถานีควบคุมก๊าซที่ 2 ประมาณ 1.5 กม.
(6) โครงการมิกซ์ยูสด์ต่างๆ [โรงแรม+ที่พักอาศัย+ศูนย์การค้า, อาคารพาณิชย์+
บ้านจัดสรร, รพ.เอกชน+ศูนย์สุขภาพ+ศูนย์ผู้สูงอายุ ฯลฯ
13. ราคาขาย : ได้ลดราคาจากไร่ละ 12.00 ล้านบาท คงเหลือไร่ละ 9.20 ล้านบาท
* ถ้าทางหลวงสาย 331 หน้าที่ดิน(ซึ่งกำลังก่อสร้างขยายเป็น 10 เลน)เสร็จสมบูรณ์
จำเป็นต้องปรับราคาขายเพิ่มขึ้น
14. ค่าภาษีและค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน : เจ้าของที่ดินเป็นผู้ชำระทั้งหมดแต่เพียงผู้
เดียวในราคาประเมินของราชการ)